Vastgoedfonds
Grote nieuwbouwprojecten komen voornamelijk van de grond met behulp van vastgoedfondsen. Een vastgoedfonds is een investeringsfonds dat belegt in onroerend goed zoals woningen, winkels en bedrijfsgebouwen.
Het geld van vastgoedbeleggers is vooral in de huursector hard nodig. In de koopsector financiert in principe elke particulier of ondernemer de aankoop van zijn eigen woning of bedrijfspand.
Beleggers dragen bij aan financiering van duurzame nieuwbouwwoningen
Een nieuwbouwproject met koopwoningen kan van start zodra een bepaald percentage van de bouwkavels is uitgegeven.
De kopers staan garant voor de voorfinanciering die de projectontwikkelaar nodig heeft. In de huursector werkt die financiering anders.
De huurinkomsten dekken weliswaar de financieringskosten, maar die financiering zelf moet vooraf wel volledig worden opgebracht. En dat is precies wat vastgoedbeleggers doen: hun investering in nog te bouwen onroerend goed maakt de exploitatie van huurpanden rendabel.
De beleggers brengen samen voldoende eigen vermogen in om de financierings- en exploitatierisico’s van nieuwbouwprojecten af te dekken. In ruil daarvoor worden de beleggers mede-eigenaar van het nieuwe vastgoed en profiteren van de mogelijke waardeontwikkeling en huuropbrengsten van onroerend goed.
Hoe werkt een vastgoedfonds?
Via een vastgoedfonds rendeert het geld van beleggers met de verhuur of verkoop van onroerend goed en de waardeontwikkeling van dat vastgoed op de lange termijn.
Die waardeontwikkeling is nodig om aangekochte panden in de toekomst met winst te kunnen verkopen. Wanneer u uw eigen huis vanwege die waardeontwikkeling met winst verkoopt, noemen we dat overwaarde.
Succesvolle vastgoedfondsen werken voortdurend aan een portfolio met zo weinig mogelijk leegstand en zoveel mogelijk overwaarde. Het portfolio bestaat uit alle vastgoedobjecten die een vastgoedfonds in bezit heeft.
Hoe beter die panden kunnen worden verhuurd of verkocht, hoe groter de winst van het fonds. Wanneer u belegt in een vastgoedfonds, koopt u aandelen in dat fonds en krijgt u een deel van de winst als dividend per aandeel uitgekeerd. Die uitkering vindt periodiek plaats.
Zoals elk ander bedrijf maakt ook een vastgoedfonds kosten. Denk hierbij aan de kosten van:
- Fondsbeheer
- Marktonderzoek
- Taxaties van onroerend goed
- Verwerving en registratie van onroerend goed
- Het contracteren van onroerend goed
- Verkoop van onroerend goed
- Onderhoud
- Kantoren
- Overhead
- Administratie
Deze kosten trekt een vastgoedfonds van de opbrengsten uit de verkoop en verhuur van onroerend goed af om de winst te kunnen bepalen.
Met een aandeel in een vastgoedbeleggingsfonds neemt u deel aan het portfolio van dat fonds. Zo’n aandeel wordt daarom ook wel een participatie genoemd.
U wordt met een participatie in een vastgoedfonds nooit eigenaar van een specifiek pand. De eigendomsrechten liggen bij het fonds. In het prospectus staat welk type vastgoed wordt gekocht. Vastgoedbeheer heeft u zelf geen omkijken naar.
Fondsen verschillen in het minimale bedrag dat u moet inleggen om een aandeel (participatie) te krijgen. Ook verschillen zij in de voorwaarden waaronder u uw aandelen kunt verkopen en uit het fonds kunt stappen.
Het gemiddelde rendement van aandelen in vastgoed schommelt tussen de vijf en zeven procent. Het rendement van vastgoedfondsen hangt af van marktontwikkelingen, de (huur)waarde van de panden in het portfolio en de locatie van die panden.
Welke soorten vastgoedfondsen zijn er?
Een veel voorkomende aanduiding van vastgoedfondsen is Real Estate Investment Trust (REIT). Er zijn globaal drie soorten REIT’s:
Open-end REIT
Wanneer u in een open-end reit belegt, zit u niet vast aan één participatie met een vaste omvang. U kunt uw participatie onder voorwaarden verkopen. U stapt dan uit de reit, zodat u verder geen verplichtingen meer hebt. Ook kunt u uw participatie op elk gewenst moment uitbreiden met meer aandelen.
Closed-end REIT
Bij een belegging in een closed-end reit koopt u aandelen waarvan het aantal en de looptijd vast staat. U gaat dan meestal voor een periode van zo’n zeven tot tien jaar verplichtingen aan. Een closed-end belegging is veel minder flexibel dan een open-end belegging. Tussentijds uitstappen uit het fonds of het aantal aandelen uitbreiden is er in principe niet bij. Wanneer u zich toch genoodzaakt ziet om uw participatie te verkopen of u die graag uit wilt breiden, dan is dat bij een closed-end reit heel lastig. Daar staat tegenover dat u bij een closed-end belegging beter weet waar u aan toe bent dan bij een open-end reit.
Beursgenoteerde REIT
Om te participeren in een beursgenoteerd vastgoedbeleggingsfonds koopt u aandelen van die reit zoals die op de beurs worden verhandeld. Vastgoedfondsen die hun aandelen naar de beurs hebben gebracht zijn vaak groot. Hun vastgoedportefeuille is eveneens groot en meestal ook divers. Dat heeft voor u als belegger het voordeel van een gespreid risico. Een ander voordeel is dat u uw aandelen relatief gemakkelijk kunt verhandelen. Daar staat dan ook direct het risico van koersschommelingen tegenover. Hoe waardevast de portefeuille van een beursgenoteerd vastgoedfonds ook is: de waarde van zijn aandelen is dagelijks onderhevig aan veranderingen als gevolg van de beurshandel die ermee wordt gedreven.
Waarom investeren in vastgoed?
Het is een feit dat de investeringen van vastgoedfondsen nodig zijn om voldoende huurwoningen en andere huurpanden te realiseren.
Maar dat is voor u als particulier nog geen reden om uw eigen vermogen in een vastgoedfonds te beleggen. U zoekt in de eerste plaats een mooi rendement voor uw spaargeld. En hoewel de rentes op spaarrekeningen langzamerhand weer oplopen, levert 3 beleggen al snel meer rendement op dan sparen.
Maar waarom zou u beleggen in vastgoed en niet in bijvoorbeeld aandelen, opties of obligaties?
Vastgoed versus beurs: stabiliteit en rendement
Vastgoed is een langetermijnbelegging waarmee goede rendementen behaald kunnen worden. Zelf beleggen in het vastgoed vraag om veel kennis en expertise.
Het investeren in een vastgoedfonds kan gemakkelijker zijn dan het zelfstandig kopen en beheren van vastgoed, omdat het fonds dit voor de beleggers doet. Vastgoedbeleggingen bieden bovendien de mogelijkheid tot een stabiel rendement.
De toekomst van beursgenoteerde bedrijven is onzekerder dan die van onroerend goed. Die onzekerheid vertaalt zich in de koersschommelingen van aandelen op de beurs. U kunt ook zelf op de beurs aan- en verkopen doen in onder andere aandelen, obligaties, fondsen of etf’s.
Beleggen in aandelen is risicovoller, maar biedt een kans op een relatief hoger rendement maar brengt risico’s en kosten met zich mee. Voor elke vorm van beleggen geldt; je kunt jouw inleg of een deel ervan verliezen.
Vijf belangrijke redenen om te beleggen in vastgoedfondsen:
- Uw rendement op uw investering in vastgoed is stabiel en wordt periodiek uitgekeerd.
- U profiteert via uw vastgoedbelegging van de verwachte waardestijging van het vastgoed.
- Uw investering in vastgoed is niet gevoelig voor beursschommelingen.
- U bent verzekerd van een professioneel beheer van uw vastgoed.
- Onderzoeken laten zien dat vastgoed bij gematigde groei van de inflatie een aardige bescherming
biedt.
Rendement op vastgoed
Het rendement op vastgoed bestaat uit twee delen. Direct rendement of exploitatierendement is het rendement dat op basis van de huurinkomsten wordt behaald. Indirect rendement is het resultaat dat behaald kan worden bij verkoop van onroerend goed.
Stabiel rendement: dividend uit vastgoedfondsen versus aandelen
Evenals aandelenfondsen keren ook vastgoedfondsen dividend uit. Dat is een deel van de winst die per aandeel wordt uitgekeerd. Aandeelhouders ontvangen hooguit één keer per boekjaar dividend; beursgenoteerde bedrijven kunnen ook beslissen om in het geheel geen dividend uit te keren. Zelfs wanneer zij wél winst hebben gemaakt.
Beleggers in een vastgoedfonds krijgen maandelijks of per kwartaal dividend uitgekeerd. Dat rendement op hun investering in onroerend goed is in vergelijking met bijvoorbeeld aandelen heel stabiel omdat het niet te maken heeft met constante koersschommelingen.
Als gevolg van jaarlijkse huurverhogingen nemen die huuropbrengsten alleen maar toe. Daarnaast maken vastgoedbeleggingsfondsen ook winst door onroerend goed met overwaarde te verkopen.
Waardestijging van vastgoed
In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Dat geldt niet alleen voor aandelen, maar ook voor vastgoedbeleggingen. Toch zijn er veel aanwijzingen dat de waarde 4 van onroerend goed op lange termijn eerder stijgt dan daalt.
Neem alleen al de Nederlandse woningmarkt. Het woningaanbod loopt in ons land al decennia achter bij de vraag en die achterstand blijft tot op heden alleen maar toenemen. Zowel jongeren als ouderen snakken naar betaalbare huur- en koopwoningen.
De goedkopere appartementen voor deze doelgroepen zijn in Nederland vrijwel direct verhuurd of verkocht. De verwachte waardeontwikkeling van kantoorpanden ziet er ook gunstig uit, maar die is meer dan de woningmarkt afhankelijk van conjuncturele ontwikkelingen.
De waarde van bedrijfsmatig onroerend goed schommelt mee met de economie. Maar niet alle economische sectoren zijn even conjunctuurgevoelig. Zo bezuinigen consumenten niet snel op levensmiddelen. Gebouwen die geschikt zijn voor de productie, distributie en verkoop van levensmiddelen – zoals supermarkten – zijn daarom relatief waardevast.
Met de toenemende vergrijzing neemt ook de vraag naar zorg toe, en daarmee de vraag naar zorgvastgoed. Denk hierbij aan gebouwen voor eerstelijns zorg, ziekenhuizen en verpleegtehuizen. Vastgoedfondsen die in gezondheidszorggebouwen investeren kunnen u daarom als belegger een stabiel rendement bieden.
Bescherming tegen beursschommelingen
Uw belegging in een vastgoedfonds is meestal geen aandeel dat op de beurs wordt verhandeld. U heeft daarom als vastgoedbelegger in principe geen last van beursschommelingen.
Dat zijn ontwikkelingen op de beurs die ervoor zorgen dat de koers van bepaalde aandelen in korte tijd sterk kunnen stijgen of dalen. Hier is wel een nuancering op zijn plaats. Er zijn ook beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen waarvan de aandelen wél op de beurs worden verhandeld.
We gaan hier uit van de situatie dat u rechtstreeks in een vastgoedfonds investeert en dus niet via openbare aandelen van vastgoedfondsen op de beurs. Wanneer u liever met vastgoedaandelen op de beurs handelt, dan vervalt een aantal specifieke redenen om in vastgoed te investeren. U gaat dan wellicht minder voor een stabiel rendement op lange termijn en meer voor winst op korte termijn.
Professioneel beheer
Een nadeel van zelf investeren in vastgoed – dus zonder tussenkomst van een vastgoedfonds – is dat u zelf huurders moet contracteren en uw panden zelf moet (laten) onderhouden.
Voldoende huurders en goed onderhouden panden zijn belangrijke randvoorwaarden om voldoende rendement uit vastgoedinvesteringen te halen.
Het kost veel tijd om die randvoorwaarden goed te organiseren. Bij een vastgoedfonds zorgen een fondsmanager voor een hoge huurdersbezetting en adequaat onderhoud. Door dit professionele vastgoedbeheer wordt u als mede-eigenaar van het vastgoed ontzorgd.
Hoe kiest u een vastgoed fonds?
Er zijn dus goede redenen om te investeren in vastgoed en om dit te doen door te participeren in een vastgoedbeleggingsfonds.
U hoeft dan immers niet zelf een complete woning of bedrijfsruimte te kopen, hoeft niet achter huurders en onderhoud van panden aan, spreidt uw financiële risico’s over meer soorten panden op verschillende locaties en creëert op lange termijn een stabiele inkomstenbron.
Er zijn echter veel vastgoedfondsen die u deze voordelen voorspiegelen en beloven. Hoe kiest u nu een betrouwbaar en rendabel vastgoedfonds dat bij u past? Kiezen is het onderling afwegen van de voor- en nadelen van verschillende mogelijkheden.
Maar het wordt al snel een tijdrovende en onoverzichtelijke klus wanneer u de voor- en nadelen van tientallen vastgoedbeleggingsfondsen tegen elkaar wilt afwegen. Beter is het om eerst vast te stellen aan welke 5 voorwaarden een vastgoedfonds moet voldoen voordat u eigen geld in aandelen van dat fonds investeert. In de term voorwaarde zit het woord ‘waarde’; dat wat u belangrijk vindt.
Als u iets heel belangrijk vindt, dan is dat voor u een criterium om er aandacht, tijd of geld aan te
besteden. Zo zou u de volgende criteria kunnen hanteren om een vastgoedbeleggingsfonds te kiezen:
- Maatschappelijke relevantie
- Onderbouwde marktvisie
- Bewezen track record
- Transparantie
- AFM-vergunning
1. Maatschappelijke relevantie
Betaalbare woningen voor starters, zorgappartementen voor ouderen, bedrijfsverzamelgebouwen voor start-ups: het zijn allemaal voorbeelden van vastgoed met maatschappelijke relevantie waarin vastgoedfondsen investeren.
Met de ene branche heeft u natuurlijk meer dan met de andere sector. Zo vindt u gezondheidszorggebouwen misschien maatschappelijk relevanter dan bedrijfsgebouwen. Maar vindt u het belangrijk om uw spaargeld te investeren in onroerend goed voor activiteiten die u maatschappelijk belangrijk vindt?
Hanteer maatschappelijke relevantie dan als selectiecriterium voor een vastgoedbeleggingsfonds waaraan u uw geld toevertrouwt.
2. Onderbouwde marktvisie
Wilt u dat uw vastgoedaandelen op lange termijn een stabiel rendement opleveren? Raadpleeg dan eerst de marktvisie van de vastgoedfondsen waaruit u wilt kiezen.
Koopt en verhuurt het fonds onroerend goed op basis van een onderbouwde marktvisie? Stel dat een fonds investeert in kantoorpanden in oost-duitsland. Kan het fonds onderbouwen dat de economische ontwikkeling in dat gebied ook op lange termijn tot een stabiele en als het even kan groeiende vraag naar kantoorruimte leidt?
Doorvragen op deze aspecten loont de moeite. Een onderbouwde marktvisie is een belangrijk selectiecriterium wanneer u enige zekerheid over het lange termijn perspectief van uw vastgoedinvestering wilt hebben.
3. Bewezen track record
Een track record betreft de prestaties die een vastgoedfonds kan aantonen. Welke rendementen heeft het fonds sinds zijn oprichting in vergelijking met andere fondsen behaald?
Vergelijk de historische prestaties van een vastgoedfonds met fondsen die in dezelfde periode een vergelijkbaar portfolio hadden. Anders vergelijkt u al snel appels met peren. En ook hier geldt de waarschuwing: resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
Maar de kans dat een fonds met historisch goede prestaties ook in de toekomst goed blijf presteren is groter dan dat een fonds met een slecht track record dit doet. Een bewezen track record is daarom een gangbaar selectiecriterium voor vastgoedbeleggingsfondsen.
4. Transparantie
Hoe transparant is een fonds over zijn beleggingsvisie, beleggingsstrategie, track record, voorwaarden, kosten en rendement?
Heeft u enige zekerheid over uw periodieke uitkering of leveren de ‘kleine lettertjes’ in de prospectus van het vastgoedfonds alleen maar onzekerheid op? Investeren in onroerend goed is ‘serious business’.
Als belegger heeft u recht op alle informatie die u nodig heeft om met overtuiging en een goed gevoel te investeren in vastgoed. Hanteer daarom ook transparantie als selectiecriterium.
Excellent Fondsen helpt u graag om de juiste keuze te maken.
5. AFM-vergunning
Ga alleen in zee met een vastgoedbeleggingsfonds waarvan de fondsbeheerder een vergunning van de autoriteit financiële markten (AFM) heeft. U weet dan dat het fonds onder toezicht van de AFM staat.
Bij onregelmatigheden grijpt de AFM in en kan de fondsbeheerder zijn vergunning kwijtraken. Die wetenschap houdt de beheerder en zijn staf scherp om hun zaken netjes op orde te houden. Uit het feit dat een vastgoedbeleggingsfonds over een AFM-vergunning beschikt mag u afleiden dat dit fonds qua bedrijfsvoering en financieel-juridische structuur goed in elkaar steekt, aan alle wet- en regelgeving voldoet en op een degelijke manier zaken doet. Die vergunning is dus een belangrijk criterium.
Weet dat Excellent Fondsen de criteria zoals hiervoor toegelicht zelf heeft toegepast om de vastgoedbeleggingsfondsen te selecteren waarover wij u kunnen informeren. We hebben betrouwbaarheid hoog in het vaandel staan. Daarom bieden we alleen informatie van vastgoedfondsen met een AFM-vergunning, zoals:
Excellent Fondsen B.V
Als emissiekantoor gespecialiseerd in vastgoedbeleggingsfondsen informeren wij u graag over actuele investeringsmogelijkheden. Wij werken uitsluitend samen met aanbieders die onder toezicht staan van de AFM (Autoriteit Financiële Markten) en beschikken over een goede staat van dienst.